北京85万租房人单程通勤超20公里

  北京85万租房人单程通勤超20公里

  作者:林小昭

  城市规模越大,往往职住平衡问题越突出。对于大城市租房群体来说,职住距离跟租金紧密相关。

  7月21日,贝壳研究院盘点城市租房人群数据,发布重点23城职住平衡指数(下称“报告”),研究发现,职住平衡指数分布最低65.33%(北京)、最高89.41%(太原)。分城市来看,此次调研结果与人们普遍认知相符,城市规模等级上升,往往伴随着越发突出的职住平衡问题,指数呈现出显著下降。

  报告重点通过对在北京租住的职场人群研究分析,求解城市租住与通勤的规律。报告测算,在北京超六成人职住距离在10km以内,同时职住距离20km以上比例仍高达11.4%,按全市租赁总人口750万测算,约有85万租房人每日单程通勤距离超20公里。结合职住距离与租金关系测算发现,租房位置每距离工作地点远1km,月平均租金可省142元。

  报告显示,北京办公商圈分布相对集中连片,主要位于长安街以北,东三环至四环之间、西二环以内、东北及西北五环外。对比租房人群主要租住区域,较工作商圈分布更为分散,沿城市快速道向外围城区分布,与就业集中商圈存在显著分离,热点租住商圈主要分布于四环以外。其中,回龙观是承载租住人口最多的区域,TOP5租住区域分别为回龙观、望京、顺义城、鲁谷及双井。

  整体来看,职住平衡指数最低10个商圈分别是苏州桥、西直门、三里屯、知春路、大山子、中关村、四惠、和平里、西北旺、望京,职住平衡指数均在60%以下。这部分区域职住空间距离相对较远。商圈内高租金、显著供需矛盾的外推力与周边商圈的相对低租金及更优租住条件吸引力,再加上区域路网及轨道交通体系的支持则产生大量职住分离。

  以三里屯为例,就业三里屯的租房人群平均年龄约32岁,该商圈职住分离每多10km,月租金支出少3000元。结合职住空间距离分类的套均租金总价来看,10km以内套均租金8602元/月,较10-20km租金水平(5579元/月)租客每月多承担三千余元,是20-30km段租金水平(4626元/月)的1.86倍,而租住套均租住面积反而小7平方米。

  对于超大特大城市存在的“大城市病”问题,近年来,包括北京在内,我国的超大城市、特大城市正在加快转变发展方式,优化城市空间结构。

  国家发改委近期公布的《“十四五”新型城镇化实施方案》指出,要推动超大特大城市转变发展方式。统筹兼顾经济、生活、生态、安全等多元需要,转变超大特大城市开发建设方式,积极破解“大城市病”,推动超大特大城市瘦身健体。要完善郊区新城功能,引入优质资源、促进产城融合,强化与中心城区快速交通连接,实现组团式发展。

  华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚分析,目前超大城市特大城市的核心城区人口密度确实过高。现在轨道交通发展比较快,特别是一些市域快线,时速达到每小时160公里,这样一来很多外围郊区新城到市中心只要半个小时,这就为人口向外围扩散提供了基础条件。在轨道交通发展的同事,把医院、学校等公共基础设施也建起来,加上郊区的环境好、房价较低,这样也会更加吸引人。

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